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L’Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto reale di superficie

Con la circolare n. 6/E datata 20 aprile 2018, la Direzione Centrale Coordinamento Normativo dell’Agenzia delle Entrate ha definitivamente chiarito la questione relativa al trattamento fiscale dei corrispettivi ricevuti in seguito alla costituzione e cessione di diritto reale di superficie.
La questione era sorta nel 2013, quando con la circolare n. 36/E del 19 dicembre l’Agenzia delle Entrate aveva precisato che il trattamento fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione (o cessione) di diritti reali di superficie era variabile a seconda che il corrispettivo fosse generato da cessione onerosa, oppure a seconda che il diritto venisse ceduto una volta trascorsi cinque anni dall’acquisto, o ancora nel caso in cui non vi fosse stato un precedente acquisto a titolo oneroso.
In tempi più recenti è intervenuta sul tema una Sentenza della Corte di Cassazione, la n. 15333 del 4 luglio 2014, con cui il Supremo Giudice ha affermato quale dovesse essere il regime applicabile ai fini dell’imposta sul reddito, sottolineando che al corrispettivo, conseguito dalla cessione a titolo oneroso di un diritto di superficie, va applicato l’art. 9, comma 5, del TUIR (D.P.R. n. 917/1986).

In caso di terreno agricolo, invece, a meno che non siano ancora trascorsi cinque anni dall’acquisto, La Corte sostiene che non si applichi alcuna tassazione.

L’AdE è intervenuta ora, con la circolare n. 6/E, specificando che alla costituzione ed alla cessione di diritti reali di superficie deve essere comunque sempre applicata la normativa prevista per le cessioni a titolo oneroso, ossia gli artt. 67-68 TUIR. Precisamente l’art. 67 comma 1 sub lett. b) prevede che siano inclusi tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari) nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ammesso che non costituiscano redditi di capitale, ovvero che non siano conseguiti nell’esercizio di arti e professioni, oppure di imprese commerciali, s.n.c., società in accomandita semplice, o ancora in relazione alla qualifica di lavoratore dipendente. In più, dal momento che tale costituzione del diritto di superficie genera plusvalenza, ai sensi dell’art. 68 TUIR, tale plusvalenza consiste nella differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta ed il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione del bene ceduto), aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Pertanto, nel caso di plusvalenza generata da cessione del diritto di superficie acquistato da meno di 5 anni, essa sarà costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il costo d’acquisto del diritto stesso. Nel caso in cui il diritto di superficie sia concesso senza un precedente acquisto a titolo oneroso, la plusvalenza sarà determinata individuando il prezzo di acquisto originario del diritto secondo un criterio di tipo proporzionale, fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo o dell’area fabbricabile e il corrispettivo percepito per la costituzione del diritto di superficie, da applicare al costo originario di acquisto del terreno.

Per maggiori informazioni è possibile contattare l’autore.

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